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解读遂宁市促进房地产业发展九条措施 |
| 文章来源：遂宁日报 点击数： 更新时间：2015-08-25 18:34:16 |
“稳增长、调结构、惠民生、防风险”系列解读之二
提振市场信心 促进房地产业健康发展
——解读遂宁市促进房地产业发展九条措施
近期，中省连续出台了一系列促进房地产业发展的政策措施，我市结合遂宁实际，研究制定了《遂宁市促进房地产业发展九条措施》，已经市政府六届第41次常务会议审定， 并正式印发。
◆起草背景和政策依据
起草背景——
从2014年开始，在全国经济形势不佳、投资增长乏力的大背景下，我市房地产市场整体进入下行期。去年，全市房地产开发总体趋势为前三季度“投入趋减、产出增加、资金回笼”，第四季度通过项目拉动基本实现止滑。新开工楼盘销售疲软，市场需求乏力，导致投资欲望下降。今年1—4月，在国家经济宏观政策调控下，全市房地产市场开工量充足、供给量提升，建筑业总产值和地税收入同比双增，房价略有下降并保持在合理区间，整体呈现回暖迹象。
建筑房地产业一直是我市的支柱产业和地税大户。今年1—4月，房地产业实现地税收入6.26亿元，同比增长13.88%，占全市地税收入的38.93%；建筑业实现地税收入4.34亿元，同比增长33.12%，占全市地税收入的26.99%。两项合计实现地税收入10.6亿元，同比增长21.69%，占全市地税收入的65.92%。
客观分析，目前我市房地产业主要存在以下2个方面的问题：（一）市场信心不足。一是购买力偏低。我市二、三产业不够发达，就业岗位较少，人均可支配收入较低，居民实际购买力相对较弱。二是购买欲望不强。在全国房地产市场趋于疲软的大气候下，尽管部分开发商选择以价换量等方式加大促销力度，但大部分购房者持币观望情绪浓厚，房价进入下降通道，房地产市场供需结构发生变化。三是资产配置调整。随着房地产投资属性的不断减弱，以及流动性宽松和股市逐渐转暖，大量逐利资金通过各种途径流向股市和民间融资。（二）资金压力增大。一是受前几年房地产热的影响，一些房地产企业摊子铺得过大，战线拉得太长，加之目前销售不景气，资金回笼较慢，导致个别企业出现资金断链。二是银行信贷持续收紧，开发项目贷款减少、放贷变慢，大部分房地产企业由于规模较小、自有资金不足，纷纷转向民间融资。三是土地供应内外有别，再加之人工、材料价格不断上涨，建设成本增高压缩利润空间。
去年6月，我市出台了促进房地产业平稳健康发展的9条意见，但有效期截至今年6月。为适应新形势、贯彻新政策，我市在征求房地产企业代表和相关部门的意见建议基础上，从刺激消费、拉动投资2个方面起草了《促进房地产业发展九条措施》，以期营造良好环境、提振市场信心、促进健康发展。
政策依据——
我市制定政策措施主要依据以下8个中、省文件：中国人民银行 中国银行业监督管理委员会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（银发〔2014〕287号）；中国人民银行 住房城乡建设部 中国银行业监督管理委员会《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》（银发〔2015〕98号）；中国人民银行成都分行 四川省住房和城乡建设厅 中国银监会四川监管局《关于转发个人住房贷款政策有关问题的通知》（成银发〔2015〕56号）；财政部 国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）；《四川省契税实施办法》；四川省财政厅《关于契税适用税率等问题的通知》（川财税〔2010〕11号）；四川省财政厅《关于降低居民购买普通自住商品房贷款成本稳定住房消费有关措施的通知》（川财金〔2015〕35号）；四川省国土资源厅 四川省住房和城乡建设厅《关于贯彻＜国土资源部 住房城乡建设部关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的投资＞的实施意见（川国土资发〔2015〕23号）。
◆主要内容及亮点
今年出台的促进房地产业发展的9条措施，前4条主要是针对购房者的优惠措施，后5条主要是针对开发企业的优惠措施。
第一条：继续做好金融服务工作，满足居民家庭改善型住房需求。
针对购买第二套普通商品住房，首套房已结清购房贷款的享受首套房贷款政策，未结清购房贷款的最低首付款比例我市调整为40%。以前的二套房贷款政策是最低首付款比例为60%以上，国家新政对未结清购房贷款的最低首付款比例调整为40%以上。我市学习借鉴成都经验，由人行遂宁中心支行和遂宁银监分局牵头组织银行业金融机构按照市场利率定价自律机制，商定全市二套房最低首付比例统一执行底限40%，力求政策效应最大化。
第二条：加大住房公积金贷款力度。
本条共6款。延长贷款年限，贷款年限由20年延长为25年。降低首付比例，住房公积金贷款首付比例一律确定为20%，中、省规定首套为20%，第二套为30%。放开异地贷款，范围放宽至全国，部分城市只在省内放宽。实施域内互贷，市内任何地方购买普通商品住房，均可在公积金缴存地申请贷款。父母、子女公积金可互提互贷。公积金可贷可提。
第三条：加大税收支持力度。
本条共2款。调整享受优惠政策普通住房标准，单套普通住房建筑面积标准由140m2放宽至144m2，全省目前成都、遂宁等地按此执行，其他市（州）大多执行140m2。调整个人住房转让营业税政策。营业税起征时间由5年调整为2年，此项按照国家政策执行。主要内容是：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
第四条：对金融机构按不超过同期基准利率向个人发放住房贷款给予财政补助。
本条共2款。主要内容是：（一）金融机构按照国家政策规定，向居民家庭在全市范围内购买普通商品住房提供贷款（不含住房公积金贷款），贷款利率不超过（含）人民银行公布的同期贷款基准利率，且贷款合同签订时间和贷款发放时间均在2015年5月1日至2015年10月31日期间，财政部门按照金融机构实际发放符合规定的贷款金额的6%，对金融机构给予一次性补助。（二）除省级财政补助50%外，由市区（市直园区）财政承担的50%部分，向购买船山、安居辖区内普通商品房提供贷款的，市财政与船山区、安居区财政按20%:80%的比例分担；向购买遂宁开发区、河东新区辖区内普通商品房提供贷款的，市财政与遂宁开发区、河东新区财政按35%:65%的比例分担；向购买老城区内普通商品房提供贷款的，由市本级财政承担。
第一款直接引用四川省财政厅《关于降低居民购买普通自住商品房贷款成本稳定住房消费有关措施的通知》（川财金〔2015〕35号）相关内容。第二款“除省级财政补助50%外，由市区（市直园区）财政承担的50%部分”参照市与区（园区）分税制财政体制分享比例确定各区域应承担的分担比例。
第五条：优化住房用地供应结构。本条共4款，主要引用我省政策，仅对局部表述进行了微调。
主要内容是：1.促进住宅用地有效供应，合理调整供应结构，把握住宅用地供应规模、布局和节奏，灵活确定地块面积、组合不同用途和面积地块搭配供应，支持国有工矿棚户区安置住房建设地块同其他商业开发地块、城镇危旧房棚户区改造地块等搭配供应。2.不再执行“商品住房建设，套型建筑面积90m2以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”的规定。房地产开发企业可以根据市场需求情况，自主确定开发的商品住房套型结构比例。3.新出让的地块，暂停执行公共租赁住房作为商品住房开发项目的配建条件，不再将公共租赁住房配建作为土地出让和规划批复的前置条件。取消配建的公共租赁住房，由各级政府利用增益的土地出让收益，面向市场回购补充。4.对未开发的房地产用地，经规划部门同意，报有批准权的人民政府批准，可调整土地用途和规划条件，用于危旧房棚户区改造、公共租赁住房以及国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，并按新用途和新的规划条件，重新核定相应的土地价款，办理相关用地手续。
第六条：允许土地使用权分宗登记。
本条为今年遂宁市人民政府办公室《关于深化土地登记管理服务工作的通知》（遂府办函〔2015〕6号）第4条规定，在此重申，以便企业直接参阅执行。主要内容是：对已办理初始登记的国有土地使用权，除取得商品房预售许可手续的外，同一主体确需宗地分割登记的，在不改变规划条件的情况下，由国土资源部门书面征询规划部门同意后，按规划分宗后再登记。
第七条：鼓励盘活利用已出让地块。
本条为去年遂宁市人民政府办公室《关于促进房地产业平稳健康发展的意见》（遂府办函〔2014〕116号）第3条的内容。因遂府办函〔2014〕116号文件执行期截至2015年6月30日，故将此条继续执行。主要内容是：以提供出让土地使用权和资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产，且当事人一方具备房地产开发经营资质的，国土部门可为其办理土地使用权人加名，并在土地权利证书记事栏注明“共同投资、共享利润、共担风险”。加名后，在不改变原有规划设计条件，且统一规划建设和管理的前提下，规划、国土、住建等部门应为其办理项目报建手续。
第八条：明确部分规费缴纳标准和时限。
明确部分规费缴纳标准和时限。将防雷风险评估收费下调为建设项目总投资额的1‰，缴纳时限明确在办理《商品房预售许可证》之前缴纳50%，剩余50%必须在《商品房预售许可证》办理后半年内交清。
第九条：提高行政效率。
本条为去年遂宁市人民政府办公室《关于促进房地产业平稳健康发展的意见》（遂府办函〔2014〕116号）第9条内容。因遂府办函〔2014〕116号文件执行期截至2015年6月30日，故将此条继续执行。主要内容是：各级各相关部门要加强同企业的联系，及时研究解决企业经营活动中遇到的困难和问题，在立项、规划、用地、建设、产权办理等环节，推行集中并联审批制，严格执行一次性告知制度，减少审批环节，缩短审批时限。
（记者 杨小东）
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